سلمى حداد - الخليج أونلاين-

شهدت دول الخليج العربي خلال السنوات الأخيرة تحوّلات لافتة في سياساتها العقارية، بعد أن اتجهت إلى فتح أبواب الاستثمار أمام الأجانب والمقيمين، ضمن أطر قانونية واضحة تهدف إلى تعزيز التنمية الاقتصادية المستدامة وتنويع مصادر الدخل.

وجاء هذا الانفتاح ضمن رؤية أشمل للتنمية مثل "رؤية السعودية 2030"، و"رؤية قطر الوطنية 2030"، وغيرها من الاستراتيجيات الخليجية الرامية لجذب رؤوس الأموال وتنشيط قطاع العقارات بوصفه أحد أعمدة الاقتصاد غير النفطي.

ورغم هذا التوجّه الإيجابي فإن تملك العقارات لغير المواطنين في دول الخليج يخضع لضوابط تختلف من دولة إلى أخرى، من حيث نوع التملك (كامل أو انتفاع)، والمناطق المسموح بها، وطبيعة العقارات، إلى جانب شروط إقامة أو قيود جنسية في بعض الأحيان.

وتُعد هذه الأنظمة المتنوعة مرآة للتوازن بين فتح الأسواق للمستثمرين الأجانب من جهة، وحماية النسيج الاجتماعي والمصالح الوطنية من جهة أخرى.

فيما يلي عرض مفصل لأنظمة تملك العقارات للأجانب في دول الخليج: قطر، والسعودية، والإمارات، والكويت، وسلطنة عمان، والبحرين، وفقاً لأحدث التحديثات القانونية والتنظيمية.

تملك الأجانب في قطر

يستند تملك غير المواطنين للعقارات في قطر إلى القانون رقم 16 لسنة 2018 بشأن تنظيم التملك والانتفاع بالعقارات.

كما حُددت شروط ومزايا للتملك العقاري للأجانب بموجب قرار مجلس الوزراء رقم 28 لسنة 2020.

والقرار يطبق ضمن رؤية قطر الوطنية 2030، لتعزيز التنمية المستدامة والانفتاح على المستثمرين والمقيمين.

أنواع التملك المسموح بها لغير القطريين:

التملك الحر:

تملك كامل للعقار مع جميع حقوق الاستعمال، الاستغلال، والتصرف.

في حال كان العقار أرض فضاء، يجب إتمام البناء خلال 4 سنوات من التسجيل.

لا يجوز التصرف بالأرض قبل اكتمال البناء.

حق الانتفاع:

ملكية مؤقتة لعقار مملوك للغير.

يمنح الحق في استعمال العقار واستغلاله وتأجيره أو التصرف بحق الانتفاع.

مدة الانتفاع: حتى 99 سنة قابلة للتجديد.

الحق لا ينقضي بوفاة المنتفع، بل ينتقل للورثة ما لم يُتفق على خلاف ذلك.

المناطق التي يُسمح فيها بالتملك والانتفاع: الخليج الغربي (لقطيفية)، اللؤلؤة، منتجع الخور، لوسيل، الخرايج، جبل ثعيلب، الدفنة (المنطقة الإدارية)، وعنيزة (المنطقة الإدارية).

16 منطقة لحق الانتفاع:

مشيرب، فريج عبد العزيز، الدوحة الجديدة، الغانم العتيق، الرفاع، الهتمي العتيق، اسلطه، فريج بن محمود، روضة الخيل، المنصورة، فريج بن درهم، نجمة، أم غويلينه، الخليفات، السد، المرقاب الجديد، فريج النصر، ومطار الدوحة الدولي.

يمكن التملك خارج هذه المناطق في:

وحدات سكنية مفرزة داخل المجمعات السكنية.

وحدات تجارية (مكاتب أو محال) في المولات والمجمعات التجارية.

شرط عدم تغيير طبيعة الوحدة أو شكلها الخارجي.

السعودية

أصدر مجلس الوزراء السعودي، في 14 يوليو 2025، قراراً جديداً يتعلق بالسماح للأجانب بالتملك العقاري في المملكة، ويدخل حيّز التنفيذ في يناير من العام المقبل.

شروط التملك للأجانب وفق القرار الجديد:

للمرة الأولى، يُسمح للأجانب بتملك عقارات لأغراض غير سكنية (استثمارية وتجارية وصناعية).

يشمل التملك: الشقق، والفلل، والمحال، والمصانع، والأراضي المخصصة للتطوير.

إتاحة التملك للمستثمرين المقيمين، وربما لغير المقيمين (تحت الدراسة).

لا يُسمح لغير المسلمين بتملك العقارات في الحرمين الشريفين (مكة المكرمة والمدينة المنورة).

القانون القديم كان يشترط أن تسمح دولة الأجنبي للسعوديين بالتملك، لكن النظام الجديد لا يذكر هذا الشرط.

سيتم تحديد مناطق خاصة لا يُسمح بالتملك فيها إلا للمواطنين، لحماية السوق من التضخم والمضاربة.

الإمارات

تُعد دولة الإمارات من أكثر دول الخليج انفتاحاً في مجال تملك العقارات للأجانب، مع أنظمة قانونية مرنة ومناطق استثمارية واسعة. وتختلف الشروط من إمارة لأخرى، حيث تمنح بعضها تملكاً حراً، في حين تتيح أخرى حق الانتفاع أو المساطحة وفق ضوابط محددة.

إمارة أبوظبي

أنواع الملكية المسموح بها:

الملكية المحدودة (دون الأرض): تملك الشقق أو الفلل فقط، لمدة تصل إلى 99 سنة.

عقد المساطحة: يتيح بناء أو تطوير عقار على أرض لا يملكها الوافد (لمدة 50 سنة قابلة للتجديد).

حق الانتفاع: يتيح استخدام العقار دون تعديل عليه (لمدة 99 سنة).

الإيجار طويل الأمد: يمتد لأكثر من 25 سنة.

المناطق المسموح بها:

جزيرة ياس، جزيرة السعديات، جزيرة الريم، جزيرة المارية، شاطئ الراحة، سيح السديرة، منطقة الريف، ومدينة مصدر.

ملاحظات قانونية:

منذ 2019، سُمح للأجانب بتملك العقارات في المناطق الاستثمارية، مع كامل حقوق التصرف.

يمكن لمن يملك حق انتفاع أو مساطحة لأكثر من 10 سنوات التصرف بهذا الحق دون إذن من المالك.

إمارة دبي

التملك الكامل في مناطق محددة لغير المواطنين.

لا قيود على مدة التملك.

إمكانية حق الانتفاع أو الإيجار حتى 99 سنة في مناطق معينة.

لا تشترط سن محددة للتملك.

سندات الملكية تصدر عن دائرة الأراضي والأملاك – دبي.

إمارة الشارقة

لا يُسمح بتملك العقارات مباشرة للوافدين، لكن يمكن الانتفاع بالعقار لمدة تصل إلى 100 سنة.

يتطلب موافقة الحاكم ومراعاة الشروط الحكومية.

المناطق المسموح بها تُحددها الحكومة.

إمارات أخرى (عجمان، رأس الخيمة، أم القيوين):

تملك حر في مشاريع معينة.

أغلب السوق يقتصر على حق الانتفاع.

الكويت

1. مواطنو دول مجلس التعاون الخليجي:

يُعاملون مثل المواطنين الكويتيين، ويُسمح لهم بتملك العقارات دون قيود إضافية.

2. العرب غير الخليجيين:

يمكنهم شراء عقار سكني واحد فقط، في مناطق مخصصة.

الشروط:

المعاملة بالمثل؛ بمعنى أن تسمح دول هؤلاء بتملك الكويتيين.

موافقة مجلس الوزراء.

الإقامة الدائمة لمدة لا تقل عن 10 سنوات.

سجل جنائي نظيف.

إثبات القدرة المالية.

العقار لا يتجاوز 1000 م² ومخصص للسكن.

لا يُسمح بأكثر من عقار، ويجب بيع الثاني خلال عام في حال وراثته.

3. الأجانب من غير العرب وغير الخليجيين:

ممنوعون من تملّك الأراضي وبعض العقارات.

يُمكنهم تملك شقة واحدة في مناطق محددة بشروط مماثلة للعرب غير الخليجيين.

4. الشركات الأجنبية:

يُسمح لها بتملك العقارات لأغراض تشغيلية أو لسكن الموظفين.
لا يُسمح بالاستثمار العقاري المجرد.

ولكن وزير العدل الكويتي، ناصر السميط، كشف في 15 يوليو 2025 عن رفع مشروع مرسوم جديد إلى إدارة الفتوى والتشريع يسمح بتملك الأجانب للعقارات من خلال الشركات المدرجة في بورصة الدولة والصناديق العقارية تمهيداً لإقراره من مجلس الوزراء.

الضوابط الخمسة الرئيسية في المرسوم الجديد:

السماح المشروط للشركات المدرجة والصناديق العقارية بالتملك الاستثماري فقط.

حظر تملك العقارات السكنية الخاصة.

تنظيم إدارة المحافظ العقارية.

منع انتقال الملكية للأجانب بعد التصفية.

معاملة مواطني الخليج كالكويتيين.

سلطنة عمان

شروط التملك للأجانب (داخل المجمعات السياحية المتكاملة):

تصريح إقامة سارٍ لمدة لا تقل عن عامين.

الملكية لأغراض شخصية فقط (لا يجوز التأجير أو الاستخدام التجاري).

شراء عقارات مكتملة فقط.

الحد الأدنى لسعر العقار يختلف حسب المنطقة.

الموافقة الرسمية من الجهات المختصة.

دفع رسوم التسجيل والضرائب.

المناطق التي يُمنع التملك فيها لغير العمانيين:

ولاية مسندم، ولاية البريمي، محافظة الظاهرة، محافظة الوسطى، محافظة ظفار (عدا ولاية صلالة)، ولاية لوى، ولاية صحار، ولاية مصيرة، الجبل الأخضر وجبل سمس، الجزر العمانية، المناطق القريبة من القصور والجهات الأمنية والعسكرية، والمناطق التاريخية والأثرية.

البحرين

شروط تملك العقارات للأجانب:

أن يكون التملك لغرض مشروع.

يجب أن يكون الغرض سكنياً أو استثمارياً مشروعاً.

اختيار العقار من المناطق المسموح بها وهي: جزر أمواج، جزيرة ريف، منطقة السيف، الجفير، والحي الدبلوماسي.

نوع العقار المسموح:

العقارات السكنية (فلل، شقق).

العقارات التجارية في المناطق المصرّح بها.

 لا يُسمح بتملك الأراضي الزراعية أو العقارات في المناطق المحظورة.